Article
410. - Les dispositions du présent chapitre sont applicables
à la saisie et à la vente des droits réels
immobiliers susceptibles d'hypothèque, ou des parts, divises
ou indivises, de ces mêmes droits.
Article
411 (nouveau). Note
- Dans les soixante jours au plus
tard, après la saisie-exécution ou sa signification
au saisi, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé, ou
après l'inscription du commandement sur le registre foncier,
s'il s'agit d'un immeuble immatriculé, l'avocat du saisissant
dépose au greffe du tribunal devant lequel l'adjudication
aura lieu, un cahier des charges daté et signé par
lui.
Le cahier des charges doit être accompagné d'un rapport
d'expertise établi sur ordre du juge et comportant la détermination
de la valeur réelle de l'immeuble objet de l'adjudication,
pour l'évaluation, sont prises en considération
notamment les données relatives à la situation de
l'immeuble, sa superficie, ses composantes, ses accessoires, le
mode de son exploitation, et, le cas échéant, ses
revenus habituels ainsi que le prix d'immeubles similaires vendus
dans la même région au cours de l'année précédant
l'expertise.
Article
412 (nouveau). Note
- Le cahier des charges ne doit
contenir que les énonciations suivantes :
- les nom, prénom, profession, domicile et qualité
du saisissant et du saisi ;
- les nom, prénom et adresse de l'avocat poursuivant
;
- le titre exécutoire et sa signification et le titre
inscrit en vertu duquel les poursuites sont exercées
;
- le procès-verbal de saisie-exécution et sa
signification au saisi, ou le commandement et son inscription,
et, s'il y a lieu tout autre acte ou jugement intervenu postérieurement
;
- la désignation de l'immeuble saisi, telle qu'elle
figure dans le procès verbal de saisie-exécution
ou le commandement ;
- s'il y a lieu, les charges réelles grevant l'immeuble
saisi, les prénotations, ainsi que les baux avec indication
des nom prénom et domicile du locataire de la durée
du bail et du montant du loyer ;
- une mise à prix égale à la valeur
déterminée de l'immeuble ;
- les jour et heure de l'adjudication et le tribunal devant
lequel elle aura lieu.
- Les conditions de visite de l'immeuble saisi. Note
Toute autre clause est réputée non écrite.
Un état des inscriptions sur le titre foncier est annexé
au cahier des charges, le cas échéant.
Article
413. - Toute personne peut prendre communication du cahier
des charges, sans déplacement, au greffe du tribunal ou
à l'étude de l'avocat poursuivant, en laquelle une
copie restera déposée.
Article
414. - Si, lors de la saisie-exécution, les immeubles
ne sont pas loués ou affermés, le saisi reste en
possession, en qualité de séquestre judiciaire,
jusqu'à la vente, à moins que, sur la demande du
poursuivant ou de tout autre créancier, il n'en soit autrement
ordonné par le président du tribunal de première
instance du lieu de la situation de l'immeuble, statuant en référé.
Article
415. - Les fruits naturels et civils, ou le prix qui en proviendra,
seront immobilisés à partir de la signification
de la saisie-exécution ou du commandement au saisi et seront
distribués avec le prix de l'immeuble et suivant les mêmes
règles, sauf l'effet d'une saisie antérieure faite
conformément à l'article
402.
Article
416. - Un simple acte d'opposition signifié par huissier-notaire,
à la requête du poursuivant ou de tout autre créancier,
au locataire ou fermier de l'immeuble saisi, vaudra saisie-arrêt
des loyers ou fermages, échus ou à échoir.
Le locataire ou fermier ne pourra se libérer qu'entre les
mains d'un séquestre nommé par ordonnance sur requête
rendue par le président du tribunal de première
instance du lieu de la situation de l'immeuble.
À défaut d'opposition, les paiements faits au saisi
seront valables et celui-ci sera tenu, comme séquestre
judiciaire, de rendre compte des loyers ou fermages qu'il aura
ainsi perçus.
Il sera également tenu, en la même qualité,
de rendre compte des loyers ou fermages qu'il aurait perçus
ou cédés par anticipation pour la période
postérieure à la signification qui lui aura été
faite de la saisie-exécution ou du commandement.
Article
417. - Les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant la
signification de la saisie-exécution ou du commandement
au saisi peuvent être annulés et ceux postérieurs
à cette signification doivent l'être, si dans l'un
ou l'autre cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demandent.
Article
418. - Quarante jours au plus tôt et vingt jours au
plus tard avant la date de l'adjudication, l'avocat poursuivant
fait insérer au Journal Officiel de la République
Tunisienne un extrait signé de lui et contenant :
- les nom, prénom, qualité et domicile du saisissant
et ceux du saisi ;
- les nom, prénom et adresse de l'avocat poursuivant
;
- la désignation de l'immeuble saisi, telle qu'elle
figure dans le cahier des charges ;
- la mise à prix ;
- l'indication de la date et de l'heure de l'adjudication
et du tribunal devant lequel elle aura lieu ;
- les conditions dans lesquelles l'immeuble peut être
visité.
Article
419. - Dans le même délai, l'avocat poursuivant
fait placarder par l'huissier-notaire ledit extrait, en forme
d'affiche, tant en son étude et en celle de l'huissier-notaire
qu'à l'entrée de l'immeuble saisi et du tribunal
devant lequel l'adjudication doit se faire. L'huissier-notaire
dresse procès-verbal de cet affichage.
Copie de l'insertion est également remise entre les mains
du greffier au moment de l'adjudication.
Article
420. - Il pourra être procédé, sur ordonnance
du président du tribunal, non susceptible de voies de recours,
à une publicité complémentaire par extrait
à faire insérer dans un ou plusieurs journaux, suivant
l'importance des biens mis en vente.
Article
421. - Avant l'adjudication, l'avocat poursuivant dépose
au greffe un certificat attestant l'accomplissement des formalités
de publicité prévues aux trois articles précédents.
Article
422 (nouveau). Note
- L'adjudication
a lieu quarante jours au moins et soixante jours au plus après
dépôt du cahier des charges au greffe du tribunal.
Si le dernier jour est un jour férié légal
ou n'est pas un jour d'audience de la chambre des saisies immobilières,
l'adjudication est fixée à la première audience
suivante. Le président du tribunal peut fixer l'adjudication
à une audience spéciale.
L'avocat poursuivant fait assigner à l'audience d'adjudication,
vingt jours au moins à l'avance, le saisi et, s'il y a
lieu, les créanciers inscrits ainsi que les bénéficiaires
de prénotation ayant conservé leur effet, aux domiciles
par eux élus dans leurs inscriptions.
Article
423. - L'adjudication a lieu à l'audience
des saisies immobilières devant le tribunal de première
instance du lieu de la situation de l'immeuble.
Article
424. - Sans préjudice des dispositions de l'alinéa
1er de l'article 306, le créancier peut faire saisir
simultanément deux ou plusieurs immeubles appartenant à
son débiteur, même s'ils sont situés dans
les ressorts de tribunaux différents. Dans ce dernier cas,
il est dressé un procès-verbal de saisie ou un commandement
pour chacun des immeubles.
La vente est poursuivie par une seule et même procédure.
Si les immeubles saisis sont situés dans les ressorts de
tribunaux différents, l'adjudication est faite devant le
tribunal de première instance du lieu de la situation de
l'immeuble de plus important.
S'il s'agit d'immeubles dépendant d'une même exploitation,
l'adjudication a lieu devant le tribunal de première instance
du siège principal de l'exploitation.
Article
425 (nouveau). Note
- Le débiteur saisi peut procéder,
lui-même, à la vente de l'immeuble saisi avant l'audience
de l'adjudication. Dans ce cas, il demeure garant de ce qui peut
survenir à l'immeuble jusqu'à la consignation du
prix et des frais de saisie.
Le prix consigné doit être suffisant pour désintéresser
tous les créanciers saisissants et opposants et être
consigné au plus tard dix jours avant l'audience d'adjudication.
Si le poursuivant n'a pas été désintéressé
avant le jour et l'heure fixés pour l'adjudication, son
avocat, après avoir annoncé, à l'audience,
l'immeuble à adjuger, les charges qui le grèvent,
la mise à prix, le montant des frais et honoraires taxes
et, le cas échéant, les dires insérés
au cahier des charges, procède à l'adjudication
au plus fort et au dernier enchérisseur. Aussitôt
que les enchères sont ouvertes, il est allumé successivement
trois feux, d'une durée d'environ une minute chacun.
L'enchérisseur cesse d'être obligé si son
enchère est couverte par une autre, lors même que
cette dernière serait déclarée nulle. L'adjudication
ne peut être prononcée qu'après l'exécution
de trois feux allumés successivement.
S'il intervient une enchère avant l'extinction d'un feu,
l'adjudication ne peut être prononcée qu'après
l'extinction de deux autres feux, sans nouvelles enchères.
S'il n'intervient pas d'enchère pendant la durée
des trois feux, et si le poursuivant n'accepte pas que l'immeuble
soit adjugé à son profit à la mise à
prix, le tribunal doit ajourner l'audience d'adjudication une
ou deux fois et rabaisser, chaque fois, de 15% la mise à
prix initiale. Une nouvelle audience est fixée pour l'adjudication.
Les enchères sont portées par l'intermédiaire
d'un avocat et ne peuvent y prendre part que les personnes ayant
consigné au moins le tiers de la mise à prix à
la Caisse des Dépôts et des Consignations, ou ayant
présenté à cet effet un chèque certifié
ou une garantie bancaire irrévocable. Est exempté
des dispositions de cet alinéa le saisissant poursuivant
ainsi que le copropriétaire en cas de licitation.
Article
426. - L'adjudication ne transmet à l'adjudicataire
d'autres droits réels que ceux qui appartiennent au saisi.
Article
427 (nouveau). Note
- Le tribunal
constate le résultat de l'adjudication par un procès-verbal
établi en la forme ordinaire des jugements.
Ce procès-verbal n'est susceptible d'aucune voie de recours
ni même de pourvoi en cassation.
Il ne peut être attaqué que par une action en nullité
d'adjudication devant le tribunal de première instance
et ce, sous réserve des dispositions de l'article
438 du présent code.
Article
428. - L'avocat dernier enchérisseur
doit apposer, séance tenante, sa signature au bas du procès-verbal
d'adjudication, en la faisant précéder de l'indication
du montant de l'adjudication, énoncé en toutes lettres.
Il peut, en outre, faire signer ledit procès-verbal par
son client, si celui-ci est présent à l'audience.
À défaut de quoi, l'avocat dernier enchérisseur
est tenu, dans les trois jours de l'adjudication, de déposer
au greffe du tribunal une déclaration indiquant les nom,
prénom, profession, domicile et qualité de l'adjudicataire,
et accompagnée, soit de la justification de l'acceptation
de ce dernier, soit de son mandat qui demeurera annexé
à la déclaration. Faute de ce faire, il est réputé
être personnellement adjudicataire.
L'adjudicataire peut, dans les vingt-quatre heures de la déclaration
visée à l'alinéa précédent,
ou de l'apposition de sa signature au bas du procès-verbal
d'adjudication, déclarer command au greffe du tribunal,
en indiquant les nom, prénom, profession, domicile et qualité
du tiers adjudicataire et en produisant la justification de l'acceptation
de ce dernier.
L'avocat réputé personnellement adjudicataire peut
également, dans les mêmes conditions, déclarer
command dans les vingt-quatre heures qui suivent le délai
de trois jours visé à l'alinéa précèdent.
Article
429. - Les frais de la procédure
de saisie immobilière doivent être taxés,
avant l'audience d'adjudication par le président de la
chambre des saisies immobilières ou l'un des juges commis
par lui. Ce magistrat taxe en même temps les honoraires
de l'avocat poursuivant à inclure dans les frais.
Les frais et honoraires taxés sont payés par privilège,
en sus du prix.
Article
430. - La taxe des frais et honoraires est susceptible d'opposition
dans un délai de quinze jours, à partir de la date
de sa signification et ce, à peine de déchéance.
L'opposition est formée par exploit d'huissier-notaire
signifié au poursuivant et comportant assignation à
comparaître devant le tribunal saisi de la vente, dans un
délai de huit jours au minimum et de quinze jours au maximum.
Elle doit être motivée, à peine de nullité.
Le tribunal statue dans le mois par jugement non susceptible d'appel.
L'opposition formée dans le délai légal suspend
le paiement de la taxe, mais ne fait pas obstacle à l'adjudication.
Article
431. - Le procès-verbal d'adjudication mentionne la
procédure suivie, le montant des frais et honoraires taxés,
l'adjudication intervenue et les déclarations prévues
à l'article 428.
La grosse reproduit le cahier des charges et le procès-verbal
d'adjudication. Elle est signifiée au saisi.
Article
432. - Le prix d'adjudication est payable entre les mains
de l'avocat poursuivant, dans le mois de l'adjudication.
Toutefois, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé et s'il
y a un ou plusieurs créanciers inscrits, le prix d'adjudication
est déposé à la caisse des dépôts
et consignations, dans les deux mois de l'adjudication.
Si l'adjudicataire se trouve être seul créancier
hypothécaire inscrit, ou inscrit au premier rang, il n'est
tenu de consigner, dans le délai prévu à
l'alinéa précédent, que la partie du prix
d'adjudication dépassant le montant de sa créance
garantie par l'inscription.
En même temps que le prix d'adjudication, l'adjudicataire
est tenu à payer les frais et honoraires taxés,
dans le cas prévu à l'alinéa 1er ci-dessus,
ou de les consigner, dans les cas prévus aux alinéas
2 et 3, à moins qu'il ne les ait avancés lui-même
en qualité de poursuivant.
Article
433. - La date fixée pour l'adjudication
ne peut être modifiée que pour une cause grave dûment
justifiée et ce, par jugement motivé.
En cas de renvoi, le jugement fixe la date de l'adjudication qui
ne doit pas être éloignée de plus de soixante
jours.
L'adjudication ainsi renvoyée est annoncée, quinze
jours au moins à l'avance, par les moyens de publicité
prévus aux articles 418 à 420.
Article
434. - Tout intéressé peut présenter
un dire tendant à apporter une modification au cahier des
charges ou à y insérer des observations ou réserves.
Le jugement qui statue sur les dires est transcrit par le greffier
à la suite du cahier des charges.
Article
435. - Si le saisi justifie que le revenu net et libre de
ses immeubles pendant une année suffit pour le payement
de la dette en capital et accessoires et s'il en offre la délégation
au saisissant, la poursuite peut être suspendue par le tribunal,
sauf à être reprise s'il survient un obstacle au
paiement.
Article
436. - Dans le cas de saisie collective prévue par
l'article 424, le saisi peut demander au tribunal
le sursis à la vente d'un ou de plusieurs immeubles compris
dans la saisie, sans que cette demande empêche l'inscription
du commandement sur le titre foncier.
Il n'est donné suite à la demande que si le débiteur
justifie que la valeur des biens sur lesquels les poursuites seront
continuées est suffisante pour désintéresser
le saisissant et tous les créanciers inscrits.
Le jugement indique les immeubles à distraire.
Après l'adjudication définitive, le saisissant peut
reprendre les poursuites sur les biens provisoirement distraits,
si le prix des biens adjugés ne suffit pas pour le désintéresser.
La distraction ne peut être demandée lorsque les
biens dépendent d'une même exploitation.
Article
437 (nouveau). Note
- Les demandes
incidentes prévues par les articles 433
à 436 doivent être introduites dans un délai
qui commence à courir à dater du dépôt
du cahier des charges au greffe du tribunal et expire 10 jours
avant l'audience fixée pour l'adjudication.
Le demandeur assigne son adversaire à une audience qui
a lieu 5 jours avant la date fixée pour l'adjudication.
Le délai d'ajournement ne peut être inférieur
à 3 jours. Le tout sous peine de déchéance.
Le jugement doit, en principe, intervenir avant la date fixée
pour l'adjudication. Le tribunal peut toutefois s'il le juge nécessaire,
ordonner le sursis à l'adjudication pour statuer sur l'incident,
dans ce cas, la partie qui succombe sur la demande incidente est
condamnée, sans préjudice de dommages-intérêts,
aux frais causés par la reprise de la procédure.
Article
438. - Les moyens de nullité, tant
en la forme qu'au fond, contre la procédure de saisie immobilière
doivent être présentés et jugés dans
les formes et délais prévus à l'article précédent.
S'ils sont admis, la poursuite pourra être reprise à
partir du dernier acte valable et les délais pour accomplir
les actes suivants courront à partir de la signification
du jugement qui aura prononcé la nullité.
S'ils sont rejetés, la procédure sera continuée
sur ses derniers errements.
Article
439. - Les dispositions de l'article précédent
ne s'appliquent pas aux demandes en revendications d'immeubles
saisis.
Article
440. - Lorsque le poursuivant n'a pas rempli
une formalité ou n'a pas fait un acte de procédure
dans les délais prescrits, tout créancier, muni
d'un titre exécutoire ou d'un titre inscrit et dont la
créance est exigible, peut le sommer, par exploit d'huissier-notaire,
d'avoir à continuer la procédure dans un délai
de huit jours, passé lequel ledit créancier pourra
l'assigner en subrogation dans la poursuite. Il sera statué
sur cette demande dans le mois.
Le poursuivant contre lequel la subrogation aura été
prononcée sera tenu de remettre les pièces de la
poursuite, sur récépissé, au subrogé
qui poursuivra la procédure à ses risques et périls.
Les frais exposés par le poursuivant seront recouvrés
conformément aux dispositions des articles 429
et 430.
Le subrogé aura la faculté de modifier, par une
simple déclaration déposée au greffe et annexée
au cahier des charges, la mise à prix fixée par
le poursuivant. Toutefois, si la publicité a déjà
été faite ou même commencée, la mise
à prix ne pourra être modifiée qu'à
la condition que de nouvelles affiches et annonces de l'adjudication
soient faites dans les formes et délais prévus par
les articles 418 à 420, avec l'indication
de la nouvelle mise à prix.
Article
441. - La chambre des saisies immobilières devant laquelle
doit avoir lieu l'adjudication est seule compétente pour
connaître de toutes les demandes incidentes prévues
aux articles 433 à 438 et 440.
Les jugements qui statuent sur ces demandes ne sont pas susceptibles
d'appel.
Article
442 (nouveau). Note
- Toute personne peut,
dans les 10 jours qui suivent l'adjudication, faire une surenchère
d'un dixième au moins du prix d'adjudication, il doit,
à peine de déchéance, consigner le prix et
les frais taxés de la première adjudication à
la Caisse des Dépôts et des Consignations, présenté
un chèque certifié ou une garantie bancaire irrévocable.
Cette surenchère est faite par ministère d'avocat,
au moyen d'une déclaration souscrite au greffe du tribunal
devant lequel l'adjudication a eu lieu et mentionnant les nom,
prénom, profession, domicile et qualité du surenchérisseur,
le prix d'adjudication, le montant de la surenchère et
celui des frais et honoraires taxés figurant au procès-verbal
d'adjudication. Le reçu de consignation doit y être
joint.
La surenchère ne peut être rétractée.
Article
443. - L'avocat du surenchérisseur doit, dans les dix
jours qui suivent la surenchère, la dénoncer, par
acte d'huissier-notaire au poursuivant, au saisi et à l'adjudicataire,
en les sommant d'assister à l'audience d'adjudication sur
surenchère, aux jour et heure fixés.
Il doit faire mentionner cette dénonciation, dans les cinq
jours de sa date, au bas de la déclaration de surenchère
prévue à l'article précédent.
Faute par le surenchérisseur de procéder aux dites
dénonciation et mention dans les délais prescrits,
le poursuivant, le saisi, l'adjudicataire ou tout créancier
inscrit pourra y procéder dans les vingt jours qui suivent
l'expiration du délai imparti au surenchérisseur,
faute de quoi la surenchère sera considérée
comme non avenue.
Article
444. (Nouveau) Note
- L'adjudication
sur surenchère a lieu quarante jours au plus tôt
et soixante jours au plus tard après la dénonciation
de la surenchère. Elle est publiée et suivie dans
les mêmes conditions que la première adjudication.
S'il n'intervient pas d'enchère supérieure, le surenchérisseur,
même s'il ne comparaît pas à l'audience, est
déclaré adjudicataire sur la mise à prix
constituée par le prix de la première adjudication,
augmenté de la surenchère, et compte tenu des frais
et honoraires taxés de la première adjudication
et de la procédure de surenchère.
Aucune surenchère n'est admise après adjudication
sur surenchère.
Article
445. - Faute par l'adjudicataire de s'être acquitté
du prix d'adjudication et des frais et honoraires taxés,
dans les conditions prévues à l'article
432, l'immeuble est revendu à sa folle enchère,
après un commandement à lui signifié par
huissier-notaire et non suivi d'effet dans un délai de
dix jours.
Article
446. - La procédure de folle enchère consiste
en une nouvelle publicité et une nouvelle adjudication,
suivant les règles édictées pour la première
adjudication.
Les insertions et affiches contenant la publicité légale
indiquent, outre les énonciations prescrites à l'article
418, les nom, prénom et domicile du fol enchérisseur,
le montant de l'adjudication prononcée à son profit,
une mise à prix fixée par le poursuivant et les
jour et heure auxquels aura lieu, sur l'ancien cahier des charges,
la nouvelle adjudication.
Article
447. - L'adjudication sur folle enchère a lieu vingt
jours au plus tôt et quarante jours au plus tard après
le dernier acte de publicité légale.
L'avocat poursuivant fait assigner à l'audience d'adjudication,
vingt jours au moins à l'avance, le saisi, le fol enchérisseur
et, s'il y a lieu, les créanciers inscrits, aux domiciles
par eux élus dans leurs inscriptions.
Article
448. - Les dispositions des articles 400
et 401
sont applicables à la revente sur folle enchère
des immeubles.
Article
449. - La surenchère prévue à l'article
442 n'est admise après adjudication sur folle enchère
que si la première adjudication n'avait pas elle-même
été suivie de surenchère.
Article
450. (Nouveau) Note
- Lorsque la
mise à prix d'un immeuble compris dans la même poursuite
ne dépasse pas sept mille dinars, la saisie et la vente
sont soumises à la procédure prévue pour
les meubles.
Seront, néanmoins, observées les dispositions des
articles 414 à 417, 426,
432 (alinéas 2 et 3), 435
et 451
à 462, à l'exception des 5°
et 6° des articles 452 et 460.
La publicité prévue à l'article
396 devra, en outre, indiquer sommairement les charges réelles
grevant l'immeuble saisi, les prénotations, ainsi que les
baux. Un état des inscriptions sur le titre foncier sera,
le cas échéant, tenu par l'huissier-notaire chargé
de la vente, à la disposition des intéressés.
Aucune surenchère ne sera admise sauf si le montant de
l'adjudication dépasse sept mille. Cette surenchère
a lieu et est poursuivie devant le tribunal visé aux articles
423 et 424 de ce code
dans les délais et selon les formes et conditions prévues
aux articles 418 à 421 et 442
(Nouveau) à 448 de ce code.
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